第226章 自己都想要
任天行时不时会被沈俪和萧干星邀请到家里吃饭，她们之前搬家以及收大件快递时都没少麻烦任天行。
萧干星总是笑着吐槽，“我自己生了两个儿子，关键时候一个都帮不上，还是小任靠谱。”
饭桌上，话题也基本逃不开关莎的长租公寓。
除了租金利差，长租公寓的另一个收入来源就是增值服务，比如智能家居、搬家服务、金融与保险、新零售和其他本地服务。
这些服务的存在需要基于一个前提，即长租公寓的目标客户群必须优质，最好是那些受过良好教育的年轻客户群，这些客户群信用稳定，且有高频消费需求，比起省钱，他们更愿意享受人生。
“我看到之前不少公寓都有一个大堂，大堂里面有休息区，休息区里有吧台，台球室，读书角，沙发等等，可以让社区的人一起休息，甚至还有早餐提供。”任天行说。
饭桌上的关莎听到这里停下了筷子，“这个我之前就想过，和沈俪姐也一起去看过大堂的选址，比如一楼那些根本没人装修根本租不出去的商铺，但后来我想了想，真的有必要么？”
当关莎站在雁子谷居民楼一层那空旷的类似停车场一样的空旷空间时，她也曾想象着水泥的墙面刷满了颜色，角落里放着立体音响，一片是运动区，一片是就餐区，一片是读书区……
雁子谷的新式小区周围的农民房人声鼎沸，什么都可以买到，唯独就是新式小区楼下所有的商铺，没有一间租得出去，就连之前已经开张的电影院，都只撑了6个月就关门了。
一到晚上，小区楼下亮着灯的只有快递柜、ktv包间和移动图书馆。
关莎早就瞄上了这些长期空着的商铺，它们的存在是如此尴尬，开发商连隔开的墙都没有装，只有必须的承重柱一个个孤零零的立着，二楼的一些商铺有些还装着玻璃门，但关莎从来没见过里面有人活动。
这些商铺的租金自然很便宜，因为根本租不出去，但当关莎回到家，躺在床上仔细思考之后，她认为去模仿之前长租公寓的模式是没有出路的，因为这些看似像一个家的社区模式，并不是同样租客的她自己真正需要的。
关莎问自己：
“你累了一天回来，如果你家在3栋，你还会特意跑到2栋楼下的公共休息区看书么？还是直接打开手机app看了？或者去楼下的移动图书馆借？咸鱼的二手书非常便宜，买几本在家看不行么？”
“吧台有可以，但是没有，难道我就会认为公寓不好么？与吧台相比，是不是保洁和搬家这些服务我更需要呢？”
关莎想起了自己在美国读书时，长租公寓里的那些大厅也是适用频率最低的，相比之下，健身房里的人就多很多。
但如今这种疫情之下，健身房就算搞起来了，大家就真的敢去么？
或者说即便没有疫情，聚集型的健身模式还会是未来的趋势么？亦或是以后教练都在线上直播，线上打卡，或者直接用app的录播课程在家就可以随时健身？
关莎思考了很久，她思考得越是深入，她就对那些看似被浪费掉的商铺没有任何兴趣，毫无疑问这些都是只花钱，不产生多少收入且还不是满足租客真正需求的地方。
换句话说，在关莎看来，社区公共空间这种增值服务其实是一种伪需求，并不能击中客户的痛点。
“如果我要弄增值服务，我就要弄那种连我自己都想要的。”关莎对众人说，“就好比如果我是一家生产产品的厂商，如果我生产的产品连我自己都不想用，那我又凭什么以此做大做强呢？”
“也是，之前的那些长租公寓搞这些增值服务确实也没搞起来，增值服务里最赚钱的就是租金贷。”任天行说。
“嗯，但是我们绝对不搞租金贷。”关莎斩钉截铁。
萧干星夹了一块排骨放到关莎碗里，“那你想搞什么？”
“如果真要说增值服务，我自己想要读书app会员，健身app会员，英语阅读app会员，或者给我一些课程，比如财务报表学习、心理学、excel或者编程类的学习课程。”
“那也可以是声音培训、有声书、ps和视频剪辑？”沈俪边吃边笑着说。
“对！”关莎立刻附和，“就是这种，当然了，还有比如什么洗衣服务、二手交易，或者宠物寄宿或者遛狗服务，我看小区里一大堆狗。”
“呃……这些难道你都要搞么？”任天行问。
“这只是一个初步的想法。”关莎的筷子一直搅着碗里的饭。
沈俪好奇，“如果都搞咱们现在的钱够么？”
“肯定不够。”关莎和任天行近乎异口同声。
他俩都清楚，这类的增值服务肯定是要在会员数到达一定量级才能实现，毕竟羊毛出在羊身上，购买价值298元的某读书app年卡会员，若这298元都出在租客身上，那租客也完全没必要选择关莎的公寓，他可以随便租一个房子后自己买会员。
此类增值服务如果想拿到更优惠的价格，就必须扩大规模，当规模达到一定水平，资本效率才有机会实现倍数增长，即要精细化运营的前提，得先实现多元化扩张。
没有规模，就没有利润。
关莎之前研究的eqr公司的例子就是最好证明。
美国著名的长租公寓公司eqr(equityresidential)成立于1969年，其定位于收购、开发和管理高品质公寓，在其50年的发展中，也经历了野蛮扩张到多元化、精细化运营的转变。
eqr的房源多集中于地段好、需求旺盛区域，获取更多的资产增值收益，并在市场寻求低价收购机会，不断置换资产。这样可以享受投资收益；同时可以动态提高租金收益、降低运营成本，提升租金的利润空间。
截至2020年三季度末，eqr管理资产达亿美元，负债仅亿美元，净利润亿美元。
关莎认为，只要能够突破拓荒与扩张期，长租公寓的商业模式就一定能跑出来，只不过可惜的是先前的长租公寓为了扩张走了歪门邪道，其背后资本的能力和耐力都有限，致使截至目前还没有一家公司取得成功。
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萧干星总是笑着吐槽，“我自己生了两个儿子，关键时候一个都帮不上，还是小任靠谱。”
饭桌上，话题也基本逃不开关莎的长租公寓。
除了租金利差，长租公寓的另一个收入来源就是增值服务，比如智能家居、搬家服务、金融与保险、新零售和其他本地服务。
这些服务的存在需要基于一个前提，即长租公寓的目标客户群必须优质，最好是那些受过良好教育的年轻客户群，这些客户群信用稳定，且有高频消费需求，比起省钱，他们更愿意享受人生。
“我看到之前不少公寓都有一个大堂，大堂里面有休息区，休息区里有吧台，台球室，读书角，沙发等等，可以让社区的人一起休息，甚至还有早餐提供。”任天行说。
饭桌上的关莎听到这里停下了筷子，“这个我之前就想过，和沈俪姐也一起去看过大堂的选址，比如一楼那些根本没人装修根本租不出去的商铺，但后来我想了想，真的有必要么？”
当关莎站在雁子谷居民楼一层那空旷的类似停车场一样的空旷空间时，她也曾想象着水泥的墙面刷满了颜色，角落里放着立体音响，一片是运动区，一片是就餐区，一片是读书区……
雁子谷的新式小区周围的农民房人声鼎沸，什么都可以买到，唯独就是新式小区楼下所有的商铺，没有一间租得出去，就连之前已经开张的电影院，都只撑了6个月就关门了。
一到晚上，小区楼下亮着灯的只有快递柜、ktv包间和移动图书馆。
关莎早就瞄上了这些长期空着的商铺，它们的存在是如此尴尬，开发商连隔开的墙都没有装，只有必须的承重柱一个个孤零零的立着，二楼的一些商铺有些还装着玻璃门，但关莎从来没见过里面有人活动。
这些商铺的租金自然很便宜，因为根本租不出去，但当关莎回到家，躺在床上仔细思考之后，她认为去模仿之前长租公寓的模式是没有出路的，因为这些看似像一个家的社区模式，并不是同样租客的她自己真正需要的。
关莎问自己：
“你累了一天回来，如果你家在3栋，你还会特意跑到2栋楼下的公共休息区看书么？还是直接打开手机app看了？或者去楼下的移动图书馆借？咸鱼的二手书非常便宜，买几本在家看不行么？”
“吧台有可以，但是没有，难道我就会认为公寓不好么？与吧台相比，是不是保洁和搬家这些服务我更需要呢？”
关莎想起了自己在美国读书时，长租公寓里的那些大厅也是适用频率最低的，相比之下，健身房里的人就多很多。
但如今这种疫情之下，健身房就算搞起来了，大家就真的敢去么？
或者说即便没有疫情，聚集型的健身模式还会是未来的趋势么？亦或是以后教练都在线上直播，线上打卡，或者直接用app的录播课程在家就可以随时健身？
关莎思考了很久，她思考得越是深入，她就对那些看似被浪费掉的商铺没有任何兴趣，毫无疑问这些都是只花钱，不产生多少收入且还不是满足租客真正需求的地方。
换句话说，在关莎看来，社区公共空间这种增值服务其实是一种伪需求，并不能击中客户的痛点。
“如果我要弄增值服务，我就要弄那种连我自己都想要的。”关莎对众人说，“就好比如果我是一家生产产品的厂商，如果我生产的产品连我自己都不想用，那我又凭什么以此做大做强呢？”
“也是，之前的那些长租公寓搞这些增值服务确实也没搞起来，增值服务里最赚钱的就是租金贷。”任天行说。
“嗯，但是我们绝对不搞租金贷。”关莎斩钉截铁。
萧干星夹了一块排骨放到关莎碗里，“那你想搞什么？”
“如果真要说增值服务，我自己想要读书app会员，健身app会员，英语阅读app会员，或者给我一些课程，比如财务报表学习、心理学、excel或者编程类的学习课程。”
“那也可以是声音培训、有声书、ps和视频剪辑？”沈俪边吃边笑着说。
“对！”关莎立刻附和，“就是这种，当然了，还有比如什么洗衣服务、二手交易，或者宠物寄宿或者遛狗服务，我看小区里一大堆狗。”
“呃……这些难道你都要搞么？”任天行问。
“这只是一个初步的想法。”关莎的筷子一直搅着碗里的饭。
沈俪好奇，“如果都搞咱们现在的钱够么？”
“肯定不够。”关莎和任天行近乎异口同声。
他俩都清楚，这类的增值服务肯定是要在会员数到达一定量级才能实现，毕竟羊毛出在羊身上，购买价值298元的某读书app年卡会员，若这298元都出在租客身上，那租客也完全没必要选择关莎的公寓，他可以随便租一个房子后自己买会员。
此类增值服务如果想拿到更优惠的价格，就必须扩大规模，当规模达到一定水平，资本效率才有机会实现倍数增长，即要精细化运营的前提，得先实现多元化扩张。
没有规模，就没有利润。
关莎之前研究的eqr公司的例子就是最好证明。
美国著名的长租公寓公司eqr(equityresidential)成立于1969年，其定位于收购、开发和管理高品质公寓，在其50年的发展中，也经历了野蛮扩张到多元化、精细化运营的转变。
eqr的房源多集中于地段好、需求旺盛区域，获取更多的资产增值收益，并在市场寻求低价收购机会，不断置换资产。这样可以享受投资收益；同时可以动态提高租金收益、降低运营成本，提升租金的利润空间。
截至2020年三季度末，eqr管理资产达亿美元，负债仅亿美元，净利润亿美元。
关莎认为，只要能够突破拓荒与扩张期，长租公寓的商业模式就一定能跑出来，只不过可惜的是先前的长租公寓为了扩张走了歪门邪道，其背后资本的能力和耐力都有限，致使截至目前还没有一家公司取得成功。
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