第281章 该不该问你
“目前光是我们青阳的存量房就700多万套，其中一半都可用于出租，但整个市场还是以房东散租为主，机构化率不到10%。”
安静会议室里的发声者是马钰，她艳丽的橘色红唇格外亮眼，任天行甚至怀疑其是否就是当初倪蝶推荐的那款马爱诗口红。
在严立召集的这场小规模金权投资人会议上，马钰作为雁子谷公寓投后管理团队代表进行发言。
“链家研究院《集中式长租公寓白皮书》数据显示，在全国公寓门店中，平均下来，品牌长租公寓占比不足5%。”马钰说，“如果参考国际经验，b2c房源市场占有率平均在30%以上，纽约大概在60%，东京约为90%，所以长租公寓是未来的大势所趋。”
马钰左边坐着任天行，右边坐着张羽辰，会议主坐属于严立，他旁边的面孔任天行非常熟悉，其是关莎的父亲关鸿伟。
灯光明亮的大型会议室中还有五六个投资人，包括任天行电脑屏幕里远程连线的十多个lp投资人。
这场会议是严立临时召集的，会议室里还坐着其他一些金权同事，他们脖子上挂着和任天行同样的工牌，但因大家平日工作碰不到一块，故这些面孔任天行都比较陌生。
今日的会议萧杰并未参加，任天行听说他目前在外地跟进乐天租房网的收购事项。
没有萧杰，任天行莫名感到一丝不安，好似什么事情会发生。
“之前的租金上涨除了七八月毕业季的原因，还与供给缺口有关。”马钰接着道，“我们青阳现在的人均住房间数只有，这个数字目前排名全国倒数第一，就连北京都比我们高，北京是，说明现在青阳市面上的房子根本不够租，但整个青阳的房屋空置率达到了上百万套。”
“应该给空置房加税。”此时不知是谁提了一句，“都是炒房客的房子！”
“可不是，给租房的业主减税，给囤房的人加税。”有人应和一句。
“所以在未来，如果长租公寓发展不起来，市场又会恢复到若干年前的c2c和黑二房东的状态。”马钰继续道，“这对于广大租客而言绝不是什么好事，其实之前这个行业具体怎么做，怎么才能扩大利润空间，大家都不清楚，或者说很模糊，原来是清晨，那么现在就是早晨，太阳刚刚升起，强烈的需求就在那里，我们不去做，未来也一定有人去做，并且一定能重新做出来，对此雁子谷公寓已经摸索出一条行而有效的方法，希望各位投资人能够对它有信心。”
关鸿伟一直静静听着，他对于马钰“早晨”这个说法深以为然，近期地产企业融资渠道受限，借钱难度很大，所以像关鸿地产这样的开发商当下要求的都是快速的回报，而长租公寓严格意义上属于“次地产行业”，故地产这轮整改恰恰利好长租房市场。
其后，马钰让张羽辰做了简要的行业回顾。
从之前的长租公寓引发轩然大波，接连暴雷，到雁子谷公寓的改革和创新点，张羽辰总结的都比较到位，发言的末尾，张羽辰还着重强调了长租公寓未来的发展方向以及雁子谷公寓的潜在价值。
听到这里，有投资人质疑雁子谷公寓的商业模式。
“现在搞隔断，一间房隔成三四间再分组出去，什么n+1，n+n，国家不是都不让搞了么，但你们说雁子谷公寓有这种情况，请问这个要怎么解决？”
所谓“n+1”或“n+n”，就是将一套房子改造分割后，做成两房、三房甚至四房，该模式下虽然单个房间的租金下降了，但整套房的总租金往往有30%至50%的提升。
马钰听罢目光看向了任天行，示意他来回答这个问题。
任天行手心瞬间往外冒冷汗。
他刚才还有些眼红张羽辰可以滔滔不绝这么长时间，现在轮到他任天行发光发热了，他又有些无所适从。
不过马钰这个举动让任天行有些感动，证明马总没有偏心，重要场合，机会给的很平等。
任天行定了定气，沉稳地答道：“之前不准做隔断的政策其实仅限于北京，雁子谷公寓刚起步时确实有些房子存在“n+1”的情况，但都在青阳，并没有违反青阳的政策法规，且雁子谷也没改变房子原本的构造，只是做了软隔断，当然，雁子谷也注意到了这点，所以目前他们新开发的房子都没有做隔断的现象，多间房整租进来，再分租出去，比如三房两厅，一套拿进来3000，分组出去每间房收1800的房租，类似这样，没有隔断，是符合规定的，原来那几十套为数不多的软隔断，公司上次会议上也决定慢慢清掉，少赚就少赚点，因为套数少，所以这块对于公司整体利润影响不大。”
见在座的投资人频频点头，任天行知道自己这题是过关了。
这场会议的目的任天行很清楚，一把手严立想在宏丰兑付前那场正式的投资人晚宴前给基金里一些主要投资人提前做做思想工作，争取他们的支持。
此时一直沉默的关鸿伟突然朝任天行问道，“你是小任是吧？之前叶桃渡的项目我们见过。”
关鸿伟的笑容让任天行有些懵逼，心想这大佬几乎每周都要与自己微信聊天，怎么现在居然装不熟……
“是的关总，我叫任天行。”任天行边懵边配合着演戏。
“小任啊，你觉得未来长租公寓怎么做才好？除了刚才总结的。”
关鸿伟暗示之前张羽辰说的那些来龙去脉就不要重复了。
任天行心想这问题应该问企业创始人，怎么摊到了自己头上？
“作为投后管理部，你们对于公司创新这块已经给了不少帮助了，我想听听你们对于雁子谷公寓未来发展其他关键点的看法。”关鸿伟补充道。
马钰刚想开口，但见关鸿伟的眼神一直看着任天行，便很识趣地保持沉默。
“我的理解是，长租公寓未来要发展好，首先获客成本得低，比如不需要雇很多销售去拉客户，现在雁子谷公寓的客户大多都是自己找上门的，因为品牌在前期视频宣传这块做的很好；其次……”
任天行绞尽脑汁地想着，“其次不用面临短期赎回压力，现在雁子谷基本上都是股权融资，京亦的债权融资期限也是五年，所以短期偿债压力很小，未来这块也是要继续维持的，除非万不得已，不借短债。”
“还有么？”关鸿伟依旧笑着。
“还有就是规模要尽量做大，只有市场做大了，才能有权制定游戏规则。当然，我不是说垄断，我说的是尽量增加市场份额，只有这样公司对于市场才能有控制力，这也算护城河之一……”任天行说到这里舌头都有些麻，但他看关鸿伟一副意犹未尽的样子，心想自己得再说点什么，可脑子已经空白，能再挤出些什么呢？
就在这时，任天行瞧见对面坐着一位同事脖子前挂着的工牌是“风险控制部”，于是赶忙道，“还有一点，我认为也挺关键，就是千万要做好风控，现金流一定不能断，之前倒下去的那些长租公寓，无一例外都是现金流断了，所以风控是未来扩张期的重中之重。”
任天行回答完后，关鸿伟点了点头看向严立，“你们金权人才济济啊，这个问题本不应该问他，但他回答得挺好。”
严立目光也投向了任天行，笑道，“你觉得关总的问题应不应该问你？”
“应该。”任天行直接站了起来，虽然他刚才还认为完全不应该。
“为什么应该？”严立道。
“因为……”任天行抓紧了裤腿，“因为我们风险投资人，就是创业者背后的创业者，所以作为投资人，必须具有企业家思维。”
“哈哈哈哈！好！”关鸿伟道。
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安静会议室里的发声者是马钰，她艳丽的橘色红唇格外亮眼，任天行甚至怀疑其是否就是当初倪蝶推荐的那款马爱诗口红。
在严立召集的这场小规模金权投资人会议上，马钰作为雁子谷公寓投后管理团队代表进行发言。
“链家研究院《集中式长租公寓白皮书》数据显示，在全国公寓门店中，平均下来，品牌长租公寓占比不足5%。”马钰说，“如果参考国际经验，b2c房源市场占有率平均在30%以上，纽约大概在60%，东京约为90%，所以长租公寓是未来的大势所趋。”
马钰左边坐着任天行，右边坐着张羽辰，会议主坐属于严立，他旁边的面孔任天行非常熟悉，其是关莎的父亲关鸿伟。
灯光明亮的大型会议室中还有五六个投资人，包括任天行电脑屏幕里远程连线的十多个lp投资人。
这场会议是严立临时召集的，会议室里还坐着其他一些金权同事，他们脖子上挂着和任天行同样的工牌，但因大家平日工作碰不到一块，故这些面孔任天行都比较陌生。
今日的会议萧杰并未参加，任天行听说他目前在外地跟进乐天租房网的收购事项。
没有萧杰，任天行莫名感到一丝不安，好似什么事情会发生。
“之前的租金上涨除了七八月毕业季的原因，还与供给缺口有关。”马钰接着道，“我们青阳现在的人均住房间数只有，这个数字目前排名全国倒数第一，就连北京都比我们高，北京是，说明现在青阳市面上的房子根本不够租，但整个青阳的房屋空置率达到了上百万套。”
“应该给空置房加税。”此时不知是谁提了一句，“都是炒房客的房子！”
“可不是，给租房的业主减税，给囤房的人加税。”有人应和一句。
“所以在未来，如果长租公寓发展不起来，市场又会恢复到若干年前的c2c和黑二房东的状态。”马钰继续道，“这对于广大租客而言绝不是什么好事，其实之前这个行业具体怎么做，怎么才能扩大利润空间，大家都不清楚，或者说很模糊，原来是清晨，那么现在就是早晨，太阳刚刚升起，强烈的需求就在那里，我们不去做，未来也一定有人去做，并且一定能重新做出来，对此雁子谷公寓已经摸索出一条行而有效的方法，希望各位投资人能够对它有信心。”
关鸿伟一直静静听着，他对于马钰“早晨”这个说法深以为然，近期地产企业融资渠道受限，借钱难度很大，所以像关鸿地产这样的开发商当下要求的都是快速的回报，而长租公寓严格意义上属于“次地产行业”，故地产这轮整改恰恰利好长租房市场。
其后，马钰让张羽辰做了简要的行业回顾。
从之前的长租公寓引发轩然大波，接连暴雷，到雁子谷公寓的改革和创新点，张羽辰总结的都比较到位，发言的末尾，张羽辰还着重强调了长租公寓未来的发展方向以及雁子谷公寓的潜在价值。
听到这里，有投资人质疑雁子谷公寓的商业模式。
“现在搞隔断，一间房隔成三四间再分组出去，什么n+1，n+n，国家不是都不让搞了么，但你们说雁子谷公寓有这种情况，请问这个要怎么解决？”
所谓“n+1”或“n+n”，就是将一套房子改造分割后，做成两房、三房甚至四房，该模式下虽然单个房间的租金下降了，但整套房的总租金往往有30%至50%的提升。
马钰听罢目光看向了任天行，示意他来回答这个问题。
任天行手心瞬间往外冒冷汗。
他刚才还有些眼红张羽辰可以滔滔不绝这么长时间，现在轮到他任天行发光发热了，他又有些无所适从。
不过马钰这个举动让任天行有些感动，证明马总没有偏心，重要场合，机会给的很平等。
任天行定了定气，沉稳地答道：“之前不准做隔断的政策其实仅限于北京，雁子谷公寓刚起步时确实有些房子存在“n+1”的情况，但都在青阳，并没有违反青阳的政策法规，且雁子谷也没改变房子原本的构造，只是做了软隔断，当然，雁子谷也注意到了这点，所以目前他们新开发的房子都没有做隔断的现象，多间房整租进来，再分租出去，比如三房两厅，一套拿进来3000，分组出去每间房收1800的房租，类似这样，没有隔断，是符合规定的，原来那几十套为数不多的软隔断，公司上次会议上也决定慢慢清掉，少赚就少赚点，因为套数少，所以这块对于公司整体利润影响不大。”
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这场会议的目的任天行很清楚，一把手严立想在宏丰兑付前那场正式的投资人晚宴前给基金里一些主要投资人提前做做思想工作，争取他们的支持。
此时一直沉默的关鸿伟突然朝任天行问道，“你是小任是吧？之前叶桃渡的项目我们见过。”
关鸿伟的笑容让任天行有些懵逼，心想这大佬几乎每周都要与自己微信聊天，怎么现在居然装不熟……
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“小任啊，你觉得未来长租公寓怎么做才好？除了刚才总结的。”
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任天行心想这问题应该问企业创始人，怎么摊到了自己头上？
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任天行绞尽脑汁地想着，“其次不用面临短期赎回压力，现在雁子谷基本上都是股权融资，京亦的债权融资期限也是五年，所以短期偿债压力很小，未来这块也是要继续维持的，除非万不得已，不借短债。”
“还有么？”关鸿伟依旧笑着。
“还有就是规模要尽量做大，只有市场做大了，才能有权制定游戏规则。当然，我不是说垄断，我说的是尽量增加市场份额，只有这样公司对于市场才能有控制力，这也算护城河之一……”任天行说到这里舌头都有些麻，但他看关鸿伟一副意犹未尽的样子，心想自己得再说点什么，可脑子已经空白，能再挤出些什么呢？
就在这时，任天行瞧见对面坐着一位同事脖子前挂着的工牌是“风险控制部”，于是赶忙道，“还有一点，我认为也挺关键，就是千万要做好风控，现金流一定不能断，之前倒下去的那些长租公寓，无一例外都是现金流断了，所以风控是未来扩张期的重中之重。”
任天行回答完后，关鸿伟点了点头看向严立，“你们金权人才济济啊，这个问题本不应该问他，但他回答得挺好。”
严立目光也投向了任天行，笑道，“你觉得关总的问题应不应该问你？”
“应该。”任天行直接站了起来，虽然他刚才还认为完全不应该。
“为什么应该？”严立道。
“因为……”任天行抓紧了裤腿，“因为我们风险投资人，就是创业者背后的创业者，所以作为投资人，必须具有企业家思维。”
“哈哈哈哈！好！”关鸿伟道。
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